Divisão Amigável
O que é?
A divisão amigável é a escritura pública pela qual co-proprietários de um mesmo bem (geralmente imóvel urbano ou rural) encerram o condomínio, repartindo o todo em porções individualizadas proporcionais (ou conforme acordo), com efeitos de organização fundiária.
Quando há plena concordância entre os titulares e a documentação técnica/jurídica está correta, o procedimento é extrajudicial e mais rápido.
Quando usar?
Terreno/área com mais de um dono e intenção de separar em partes exclusivas.
Regularização de lote/gleba entre herdeiros ou compradores que ficaram em condomínio pro indiviso.
Desmembramento simples (sem abrir loteamento) quando a legislação municipal permitir.
Situações em que a Prefeitura/órgão competente exige planta/memorial e anuências para individualizar matrículas.
Como funciona (passo a passo prático)
conferimos titularidade na matrícula, número de co-proprietários, ônus/gravames e viabilidade urbanística/rural.
elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado (ART/RRT), indicando áreas, perímetros e confrontantes; avaliação de necessidade de aprovação municipal.
definição de frações/áreas de cada condômino, eventuais torna/compensações, passagem/servidões e responsabilidades.
leitura e assinatura presencial ou via e-Notariado (quando cabível).
registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para abrir matrículas das partes resultantes; atendimento de eventuais exigências do CRI/Prefeitura.
Sessões Técnicas
- Titularidade clara na matrícula; capacidade das partes; objeto determinado (descrição de cada área).
- Cláusulas: definição de áreas/frações, servidões (passagem/rede), torna (se houver), prazos e responsabilidades.
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Precisão de coordenadas, perímetros e vértices; coerência com a realidade física e com o cadastro municipal/rural.
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Assinaturas dos confrontantes auxiliam a reduzir exigências no CRI; quando não houver, o Registro pode notificar.
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Prefeitura: avalia parcelamento/desmembramento e aspectos viários/infraestrutura.
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CRI: analisa a cadeia dominial, ônus, descrição técnica e princípios registrais; pode emitir exigências.
- Divisão proporcional tende a ser neutra; torna pode atrair ITBI (oneração) ou ITCMD (liberalidade).
- IR (ganho de capital) pode ocorrer se houver alienação onerosa em ajustes paralelos.
- Recomenda-se consulta fiscal/contábil prévia.
- A escritura é o título; eficácia erga omnes nasce com o registro no CRI, que abre novas matrículas para cada área.
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Providencie planta/memorial com profissional habilitado antes da minuta.
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Verifique regras municipais (desmembramento/parcelamento) e viabilidade de acesso/infraestrutura.
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Defina compensações (torna) e servidões já na minuta.
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Antecipe certidões e anuências de confrontantes/condomínio quando aplicável.
Documentos necessários (lista-base).
estado civil (certidão atualizada), regime de bens (pacto, se houver).
(se houver representante).
Se houver PJ
contrato/estatuto e últimas alterações/atas; documentos do representante e prova de poderes.
Matrícula atualizada (Registro de Imóveis) e certidões pertinentes.
assinados por engenheiro/arquiteto com ART/RRT, indicando áreas finais e confrontantes.
(quando exigida) e documentos urbanísticos (nº do processo, alvará, certidão de diretrizes).
CCIR, ITR, eventualmente CAR/geo conforme área e norma.
Financeiro/Tributos
(se houver torna/doação) e emolumentos.
(quando houver).
Está com dúvidas?
(45) 98415-1405
Perguntas Frequentes (FAQ)
A divisão amigável encerra condomínio entre proprietários já identificados no registro. A partilha acontece dentro de um inventário para transmitir a herança aos herdeiros.
Depende do município e da configuração da área. Desmembramentos/parcelamentos podem exigir aprovação urbanística e numeração de lotes antes do registro no CRI.
Em regra, a divisão pura e proporcional não gera ITBI. Pode haver tributação se houver excesso com torna (compensação em dinheiro) ou doação entre condôminos. A análise é caso a caso (município/estado).
Gravames podem impedir ou exigir anuência do credor/juízo. Avaliamos na pré-análise e indicamos o melhor fluxo (regularização/baixa/anuência).
Vantagens de realizar no 1º Tabelionato
(fluxo claro e acompanhamento próximo).
(escritura pública com fé pública).
e interface com advogado e órgãos de registro.
quando cabível (assinaturas eletrônicas qualificadas via e-Notariado).
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