Adjudicação Extrajudicial
O que é?
A adjudicação extrajudicial é o procedimento pelo qual o comprador que cumpriu o contrato (pagou o preço, atendeu condições) obtém, diretamente no Registro de Imóveis, a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura (ausência, falecimento sem andamento, incapacidade, inércia etc.).
O 1º Tabelionato auxilia nas etapas preparatórias: organização do dossiê, reconhecimento de firmas, autenticações, ata notarial (quando útil) e instruções de fluxo; o registro é concluído no CRI competente.
Quando usar este serviço?
Você tem promessa/contrato de compra e venda quitado e o vendedor não outorga a escritura.
O vendedor está em local incerto, inacessível ou faleceu (e não há avanço na sucessão para a outorga).
Há inércia injustificada do vendedor, embora os requisitos do contrato estejam cumpridos.
Há consenso documental, mas falta o ato final para transferir a propriedade.
Como funciona (passo a passo prático)
Verificação do contrato, quitação, matrícula e eventuais gravames; definição de estratégia (notificações, ata notarial, documentos faltantes).
Reunimos comprovantes de pagamento, declarações, notificações e documentos pessoais. Emitimos cópias autenticadas e, se necessário, lavramos ata notarial para consolidar fatos (ex.: recusa, quitação).
Elaboração do pedido de adjudicação com qualificação das partes, identificação do imóvel e fundamentos (adimplemento e recusa). Assinaturas com firma reconhecida; em alguns casos, recomendável advogado subscrevendo.
O Registro de Imóveis notifica o vendedor e interessados (cônjuge, credor fiduciário etc.) para manifestação. Exigências eventuais são sanadas com novos documentos.
Sem impugnação procedente e estando regular, o CRI registra a adjudicação na matrícula, transferindo a propriedade ao requerente e emitindo a certidão atualizada.
se houver litígio relevante ou controvérsia sobre o contrato, o caminho passa a ser judicial.
Sessões Técnicas
- Contrato válido com obrigação de outorgar;
- Adimplemento do comprador (quitação/condições atendidas);
- Recusa/inércia do vendedor;
- Inexistência de litígio impeditivo;
- Imóvel registrável (descrição adequada na matrícula).
- Tabelionato (1º Notas): estrutura o dossiê, autentica documentos, reconhece firmas, pode lavrar ata notarial e orientar o fluxo.
- Registro de Imóveis (CRI): processa o pedido, realiza notificações, emite exigências e, se regular, registra a adjudicação.
- Notificações ao vendedor e a interessados (cônjuge/credor).
- Ausência de manifestação no prazo legal pode gerar ciência tácita; manifestação fundamentada pode levar a exigências ou remessa à via judicial.
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Hipoteca/alienação fiduciária: o imóvel tem uma hipoteca ou está sob alienação fiduciária? Nesses casos, a quitação da dívida e/ou a anuência do credor são, via de regra, exigidas para a conclusão do negócio.
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Penhoras e restrições: penhoras e outras restrições registradas na matrícula do imóvel podem impedir a adjudicação. É preciso sanear a situação antes de seguir com o processo.
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Situações de falecimento do vendedor: caso o vendedor tenha falecido, o processo de adjudicação compulsória extrajudicial pode se tornar mais complexo, pois pode exigir a apresentação de documentos sucessórios, o que muitas vezes só é possível com um processo judicial.
- Emolumentos do CRI e custas notariais (autenticações, reconhecimentos, ata).
- ITBI: verificação municipal (alguns CRIs exigem comprovação de recolhimento para registrar a transferência).
- Reúna todos os comprovantes de pagamento e comunicações com o vendedor.
- Solicite matrícula atualizada antes do protocolo.
- Atualize endereços e contatos do vendedor para a notificação.
- Se houver gravame/financiamento, obtenha quitação ou anuência do credor.
- Centralize o protocolo com advogado para acompanhar exigências do CRI.
Documentos necessários (lista-base).
estado civil (certidão atualizada) e regime de bens.
(se houver representante).
Do negócio
de compra e venda (com aditivos).
(recibos, transferências, quitações, cartas de anuência).
correspondências que demonstrem a recusa/inércia do vendedor.
Do negócio
de compra e venda (com aditivos).
(recibos, transferências, quitações, cartas de anuência).
correspondências que demonstrem a recusa/inércia do vendedor.
Do imóvel
do Registro de Imóveis.
(hipoteca, alienação fiduciária, penhoras).
do vendedor para notificação.
Está com dúvidas?
(45) 98415-1405
Perguntas Frequentes (FAQ)
O procedimento é técnico e pode exigir manifestações jurídicas. É recomendável contar com advogado (alguns CRIs exigem requerimento por profissional habilitado).
A base costuma ser promessa/contrato particular com comprovação de quitação e demais condições atendidas. A adjudicação supre a escritura faltante, se os requisitos estiverem comprovados.
Depende: pode exigir quitação e/ou anuência do credor. A análise é caso a caso na pré-análise documental.
Varia conforme exigências e notificações do CRI. Um dossiê completo e coerente reduz o prazo.
Vantagens de realizar no 1º Tabelionato
para reduzir exigências no CRI.
quando útil para robustecer provas (quitação/recusa).
com autenticações, reconhecimentos de firma e integração de fluxo.
sobre ITBI emolumentos e próximos passos até o registro.
e-Notariado).
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